Ca y est, tu as acheté ton appartement, tu vas enfin pouvoir faire tous les trous que tu veux .  
 
Mais maintenant que tu es débarrassé des propriétaires indélicats, place au niveau supérieur : la Copropriété !
 
 
Définition :
D'après Wikipedia, la copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
 
La copropriété est divisée en millièmes (10'000 morceaux), et chaque copropriétaire possède la fraction correspondant à la somme des surfaces (appartement, box, place de parking, cave, ...) qu'il possède. Cette fraction est aussi appelée Tantième
 
Points à vérifier avant d'acheter
. le Carnet d'Entretien de la copropriété

 
. Ce qui est inclus dans les charges (gardien, maitre chien, ascenseurs, courts de tennis, piscine, eau chaude/froide, gaz, chauffage, espaces verts, ...)
. Les PV des deux dernières Assemblées Générales, ainsi que l'ordre du jour de la prochaine s'il est connu
. La liste et le montant des impayés, ainsi que l'état d'avancement des procédures de recouvrement en cours
. si possible : le Grand Livre des Comptes de l'exercice passé : regroupe tous les montants par clé de répartition. Moi je le demande quelques semaines avant la vérification des comptes, et je le transmets aux autres copropriétaires pour remarques éventuelles.
. date du dernier ravalement, et surtout est ce que prochain est envisagé
. mise aux normes des ascenseurs (2013 repoussé à 2014, 2018, 2021, ...)
 
Copropriétaire
Celui qui possède un bien dans la copropriété, qu'il soit propriétaire résident (sur place) ou bailleur (avec un locataire dans le bien)
 
Syndic de copropriété
Société payée et mandatée par la copropriété pour gérer cette dernière
 
Rôles (liste non exhaustive) :
. gestion de la trésorerie de la copropriété : émission des appels de charges trimestrielles, règlement des factures, tenue des comptes, ...
. contacte des entreprises pour leur demander des devis et/ou réparations sur la copropriété.
. relance des impayés
 
Conseil Syndical (CS)
Groupe de copropriétaires (environ 1/6) suffisamment fous pour essayer de garder une harmonie et une cohérence dans la copropriété. Ses membres sont élus lors le l'Assemblée Générale (AG) pour un un an, sans limite de nombre de mandats.
En général on s'arrange pour en avoir au moins un issu de chaque bâtiment.
 
Rôles (liste non exhaustive) :
. le CS sert d'interlocuteur privilégié entre le Syndic et les copropriétaires : il recense les différentes demandes de ses voisins, se réuni pour évaluer la pertinence du truc, et envoie la demande au Syndic pour obtenir des devis.
. le CS contrôle que le Syndic ne fait pas trop de conneries, en le relançant au besoin sur les demandes sans réponses, sur des factures abusives (ex : une entreprise effectue une prestation non demandée et se fait plaisir sur la facturation, ...)
. un membre du CS peut se déplacer chez un copropriétaire pour lui rappeler certaines règles de la copropriété (interdiction de la parabole, pots de fleurs obligatoirement suspendus à l'intérieur du balcon, ...)
 
Président du Conseil Syndical
Les membres du CS élisent un chef, qui n'a qu'un titre honorifique. En général c'est lui qui va prendre toutes les critiques des copropriétaires dans la tronches, même si ce n'est pas de son ressort
En général c'est à lui que le Syndic s'adresse, et il ne lui reste plus qu'à communiquer aux autres.
 
 
Budget de fonctionnement
Une copropriété est comme une entreprise, avec des recettes et des dépenses, et doit à ce titre gérer un budget de plusieurs dizaines de milliers d'Euros
 
Recettes (cas général)
. règlement des charges de chaque copropriétaire : le budget annuel est divisé en 10'000, puis réparti selon les surfaces (tantièmes) de chacun. Ainsi celui qui a une grande surface paiera plus que celui ayant un minuscule studio.
. remboursement d'assurance ou d'une société quelconque suite à un litige
. droits de passage ou d'utilisation de locaux (ex : EDF qui utilise les locaux d'une copropriété A pour stocker les installations électriques d'une copropriété B voisine)
 
Dépenses :
. honoraires du Syndic
. parties communes : ménage, espaces verts, ascenseurs, piscine, éclairage, eau, ...
. gardien
. contrats d'assurances : VMC, chaudière(s) collective(s), porte de parking, ...
. travaux prévus et votés en AG : ravalement, remplacement des boîtes aux lettres, pose de grilles pour fermer la copropriété, ...
. travaux non prévus : fuite dans la toiture, chaudière collective qui lâche, ... bref, toutes les joyeusetés du quotidien puissance 1000
 
 
A suivre sur le topic  
 
Détail des honoraires du Syndic
. ce qui peut être facturé
. ce qui est illégal
. diverses pratiques limites
 
Changer de Syndic
. procédure à suivre
. si ça marche
. si ça foire
 
Vérification/Validation des comptes
. la réunion
. les points à vérifier
 
L'Assemblée Générale de Copropriété
. préparation de l'AG
. les points à intégrer à l'ordre du jour, ainsi que la formulation des points soumis au vote
. déroulement de l'AG
. article 24
. article 25
 
 
Gérer les mauvais payeurs
. procédures à respecter
 
 
Annuaire des copropriétés
https://www.registre-coproprietes.gouv.fr/annuaire
 
Et un lien vers fichier Csv qui permettent ensuite de filtrer selon divers critères
https://www.data.gouv.fr/fr/dataset [...] roprietes/
 
 
 

(réservé)

(réservé)

Quotités acquises :
 
Chris500 acquiert la pleine propriété de ce topic

Fais gaffe, j'ai le droit d'y faire des trous

Ca peut être un bon topic, moi on me demande changer des robinets sur un chauffage en fonte par des robinets thermostatique car un robinet de régulation ne suffit pas

Quite à faire un bon topic, commençons tout de suite par se demander comment et quand virer un syndic !
 
Si on pouvait faire une liste de syndics à éviter sur Paris et IdF, je suis pour aussi  

A y mettre le Syndic Bénévole aussi non ? C'est mon cas, je gère les factures de la Co-propriété

Intéressant ce ce topic , je suis en plein dedans depuis 1 an et demi, et on a déjà procédé à un changement de syndic

Drap'

Ca vous demande combien de temps par mois environ, de gérer le syndic de copropriété bénévolement?
 
Factures, EDF avec les calculs (sous compteurs pour 3 apparts sur 4, compteur indiividuel pour le 4ème), appels de provision et compagnie... ?
 
On hésite à devenir syndic bnévoles (petite copro de 4 apparts, globalement on s'entend bien avec les autres proprios), ça nous ferait économiser 800euros/an de syndic (dont quasiment 400 pour nous ).
Mais :
- on a un peu peur du temps que ça prend parce qu'on en manque globalement et qu'on aime vraiment pas les trucs administratifs
-c'est un peu limite encore parce qu'il reste encore quelques problèmes à régler liés à l'ancien proprio marchand de bien un peu verreux...
 
Mais je pense qu'on va finir par se poser sérieusement la question...

drapal
 
de la matière neutre et axée protection des copropriétaires pour ce topic:  
 
http://www.quechoisir.org/immobili [...] opropriete
http://www.unarc.asso.fr/
 
et nous aussi faut qu'on change de syndic et surtout qu'on vire cette chaudière à fioul de 40 ans d'âge que tout le monde veut changer mais personne vote oui quand il faut          
d'ailleurs si un chauffagiste dans le coin sais comment la défoncer subtilement et de manière définitive ce serais super gentil de me conseiller par MP

Bon ba évidemment drapal

drapoil
très bonne idée!

Drapal.
 
Je suis présidente de mon conseil syndical car on n'est jamais mieux servi que pas soi-même , et comme on est en procès avec le constructeur de l'immeuble, ça nécessite que quelqu'un s'en occupe parmi les copropriétaires.
 
Et je m'entends globalement bien avec les autres membres du conseil syndical et avec mes voisins.
 
Et concernant le fait que les proprios viennent se plaindre au président du conseil syndical pour des conneries, moi ils ont vite compris que je gérais par priorité, et que si ça ne l'était pas, ben ils attendent. Et s'ils ne sont pas contents, et bien ils n'ont qu'à entrer au conseil syndical et s'en occuper. Donc, personne ne me fait chier.

Ce sont les Factures d'eau + l'assurance de la Copro que je calcule pour chaque propriétaires. Si tu as que des bons payeurs ça va. Si y'en à un qui fait chier ou qui prend du retard c'est un peu plus chiant mais faut leur faire comprendre qu'ils économisent au final.
Donc pour l'eau ce sont des sous-compteurs, pour EDF, faut plus s'arranger pour qu'ils viennent installer leurs compteurs 1 par appartement et 1 pour la copro ou relié au magasin s'il y en a 1. Après tout, pour le magasin ça va faire 20 euros de facture d'éclairage sur 1 an environ (avec 1 compteur à part, tu payes plus d'abonnement que de consommations)
Niveau paperasse ça me prend pas beaucoup de temps, édition des factures pour chaque propriétaires, pas de provision sur un compte car pas de compte = pas de comptes à présenter (même si la loi, je crois dit le contraire)
Assurance copropriété, au millième de la part de chaque proprio des parties communes ;
Exemple : vous êtes 4, comme nous = magasin RDC = 418/1000, 1er : 200/1000, 3ème : 236/1000 et le 4ème : 146/1000 (à définir en fonction de la superficie de chaque appartement si je me trompe pas) sur une facure de 500 euros tu calcules = pour le RDC sa part à payer : 500 x(418/1000) = 209 euros pour le RDC et ainsi de suite pour chacun.

Edit : Obligation dont je suis sur : Se réunir 1 fois par an minimum. Définir un Ordre du jour et établir un compte rendu.

Je sais globalement comment ça se calcule, c'est plus effectivement le temps administratif (convocations pour l'AG, rédaction de l'AG, etc...)

Je drap en tant que nouveau membre du CS de mon immeuble.

Bonne idée de sujet

La secrétaire du magasin au RDC s'en occupe pour la copro., compte environ 1h30 pour chaque AG et 1h sinon pour un compte rendu et convocation. C'est pas si long à faire mais faut juste trouver les bons horaires et jours pour la faire, et la convocation tu est pas obligé de la faire par courrier, tu appelles les différents proprios en leur demandant leur dispo dans les semaines à venir. Tu es pas le comme un syndic payé qui fixe un date et une heure et pas grave si l'un peut pas venir, avantage d'un coté si un seul dit non rien ne se fait.

Drapal, je suis conproprietaire depuis 5ans et ça n'a pas toujours été rose lors des AG

Dernier CDP en date du syndic, avoir voulu facturer integralement un travail privatif a toute la copro sous pretexte qu'une partie du boulot s'effectuais dans la gaine technique commune.

C'est vrai que la conpropriété, c'est spécial    
Y'en a qui abuse, si c'est pas prévu en AG, ben il peut se gratter pour espérer faire raquer les autres

Si tu tombes sur un chieur, il peut contester l'AG s'il n'a pas été convoqué par courrier.

+1, par courrier et au moins 21 jours avant l'AG  

+1, je dis pas le contraire. Mais quand c'est pour être dans un syndic bénévole, c'est pas pour faire chier comme les procéduriers. Après tout, le but c'est de faire économiser à tout le monde de l'argent, en évitant de payer un syndic professionnel qui lui à des frais de fonctionnement.  
Mais lorsque, tu ne dépasse pas un certains nombre de proprios c'est plus la même chose.  
Ca reste bien sur mon avis, par rapport à mon expérience de ma Copropriété où nous sommes 4.

Pour ajouter qq infos concernant les définitions :  
 

On parle plus souvent de tantième que de millième car les clés de répartition ne font pas forcement 1000 ou 10000. Une clé (type clé masse générale) peut par exemple se baser sur la surface habitable donc le total sera rarement de 10000. Pareil pour les clés variables de type compteur d'eau où le total correspondra à la conso globale et chaque copro aura un tantième équivalent à sa conso perso. De toute façon, le calcul reste le même (et le copro hurlera à la mort qd il recevra ses appels     )  
 

Oui et non : dans le règlement de copropriété, on trouve la définition de toutes les clés de répartition, avec l'attribution des tantièmes pour chacun des lots. Dans ce cas, on peut trouver des répartitions "originales" entre studios et F5. Si dans la copro il existe une clé pour ascenceur, on trouve rarement les lots du RDC dedans. Pareil, pour des clés spécifiques caves/parking/...  
Ensuite, le budget définit un montant par clé à appeler donc par lots et par copro. Et au moment de la clôture d'exercice, il y a régul entre ce qui a été appelé et les véritables charges.
 
Bref, tout est ds le règlement de copro et tout est révisable dedans (à faire pdt l'AG). Donc, avant d'acheter, il faut obligatoirement lire le règlement qui doit, normalement, être fourni par le syndic via le notaire, si je dis pas de connerie   .
 

On trouve deux types d'honoraires : les honoraires de base, c'est à dire ce qu'empoche le syndic sans rien faire, juste à être syndic    Et les honoraires annexes, qui contiennent tous les montants facturables en contrepartie d'une prestation : Edition carnet d'entretien, réédition de documents, ...

A savoir que les comptes de la copropriété doivent être séparés et au nom de la copro. Cependant, le syndic peut toujours proposer une gestion sur compte global, c'est à dire de l'agence et c'est légal si la copropriété vote ce choix en AG. Comme c'est une solution plus avantageuse pour les syndics, les honoraires de base ne sont pas les mêmes. Donc, au moment de l'AG, on trouve souvent 2 propositions de mandats : celle avec compte globale, et celle avec comptes séparés qui est plus chère.  

Merci pour ces informations, je mettrai  jour le premier post au plus tôt

Les copropriétaires du rdc ne paient la quote part de l'ascenseur que si ce dernier va dans un niveau inférieur (parking, cave, ...), dont ils possèdent aussi un lot, ou si le local poubelle s'y trouve aussi.

 
Sauf cas à part ou le RDC a une entrée séparée du reste de l'immeuble comme c'est le cas chez nous.
 
A gauche, l'entrée de l'appartement du RDC, à droite l'entrée de la résidence et c'est la même copro
http://goo.gl/maps/LM8t

Toute façon il n'y a aucune règle universelle puisque tout dépend du RDC.

Drapal, je suis dans une copropriété à gros problèmes et membre du conseil syndical. Ca promet

On aura le droit de nommer les syndics indélicats ?

Tiens je vais poser une question HFR compliant.
 
J'ai mon AG le 22 juillet.
 
Le quartier va être fibré avant la fin de l'année (septembre en théorie ).
 
Je n'ai pas pensé à appeler le syndic pour mettre à l'ODJ le vote pour l'autorisation de fibrer l'immeuble.
 
J'ai déjà fait beaucoup d'AG dans différentes copro et je sais que souvent si c'est pas à l'ODJ c'est DTC.
 
Sauf que bon là, il faut juste donner un accord de principe au syndic pour que quand ils recevront un courrier d'Orange leur demandant l'autorisation il répondent favorablement, y'a quand même moyen de faire ça en AG officieusement non ?

Tu ne peut pas appeler maintenant ?

Normalement l'autorisation de fibrer doit passer en AG, car il y a du matériel installé dans les parties communes (le répartiteur pour la copropriété)

Il arrive cependant que certaines installations ne se fassent que dans la rue, et la fibre est reliée ensuite jusqu'à l'appartement souhaité (c'est le cas par chez moi, mais ça utilise le précablage Numericable, donc une fibre à 30 Mo au lieu de 100 je crois)

Tu peux néanmoins en parler lors des questions diverses en fin d'AG. Et vu le peu d'entrain des FAI à fibrer les zones où l'ADSL fonctionne bien, tu pourras mettre ta question à l'ordre du jour de la prochaine AG ^^

Ha mais je veux faire voter le truc en AG mais comme il n'est pas à l'ordre du jour je pense que ça va pas être valable.
 
Et non une fois l'ODJ édité on ne peut pas rajouter de points à l'ordre du jour sinon en gros, un connard de proprio habitant super loin et ayant 5 aparts dans la copro dont il ne s'occupe pas et attendant d'encaisser propriétaire décidant de ne pas venir parce qu'il n'y a rien dans l'ODJ qui le concerne et que en gros il s'en branle, doit être informé pour pas faire passer des trucs sans informer les gens avant...
 
 
Mais bon je tenterais le coup, au pire je crois que si on fait ça, un propriétaire n'ayant pas voter peut protester en recevant le compte rendu non ?
 
 
ET pour répondre au dernier point, y'a un plan de déploiement dans ma ville qui avance super vite, c'est Orange qui s'y colle et je suis dans la première vague.
 

 
Chez nous le type qui a le plus de tantièmes habite sur place mais est un connard de première, qui est systématiquement contre ce que la majorité veut faire même si c'est bien-fondé, et malpoli avec ça. A la dernière réunion du CS, il s'est fait jarter au bout de 5 minutes

Ah moi aussi, j'ai ça à faire passer à la prochaine AG.
 
Il faut que tous les thèmes importants soient dans la convocation. Car certains copropriétaires ne viennent que si un thème les intéresse pour voter. Après le syndic a peut-être encore le temps d'envoyer une modif de la convocation (mais on n'est plus dans les 21 jours de délai avant l'AG dans ton cas, donc ça serait hors délais).
Pour des thèmes à la con, le syndic les ajoute au dernier moment (du type moi j'ai fait ajouter la salubrité des locaux poubelles la veille de l'AG...)

Pour qu'un thème apparaisse dans les points de l'ordre du jour et non dans la rubriques "questions diverses", il faut que la formulation demande un vote.
 
Quand je suis arrivé dans la copro, le Carnet d'Entretien n'existait pas. Avant la première AG j'ai posé la question "pourquoi le Carnet d'Entretien n'est pas là, alors que la loi l'exige ?". Et forcément ce n'était pas présent à l'ordre du jour.
 
L'année suivante j'ai formulé ainsi : "Pour ou contre le dépôt d'une plainte contre le syndic pour non respect de la réglementation, notamment sur l'absence de Carnet d'Entretien."
 
=> curieusement il m'a été présenté à l'AG (fait à l'arrache durant le mois précédent   )
 
Mon but était surtout d'avoir une trace écrite de l'absence du document

Carnet d'entretien de ?